房价不再是房价,8月房价地图来了

来源:http://www.chinaxcxy.com 作者:6363us天空彩与你同行 人气:105 发布时间:2019-09-11
摘要:来源 | 财主家的余粮(LucaizhuBenren) 有人拿给我一张图,是几个大型经济体50年来房价指数的变动情况。 图表来源:泽平宏观 他指着图告诉我,你看你看,房价永远涨!全世界的房价都

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来源 | 财主家的余粮(LucaizhuBenren)

有人拿给我一张图,是几个大型经济体50年来房价指数的变动情况。

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图表来源:泽平宏观

他指着图告诉我,你看你看,房价永远涨!全世界的房价都是一直涨涨涨,涨涨涨,只不过是涨得多还是涨得少的问题——

所以,买房永远是最好的投资!

对于这种观点,范冰冰的声明最能表达我的观点:

房价不再是房价,房价依然是房价!

房价,坐了货币的电梯

世界各国房价指数为什么最近50年都在一路飞涨?

这么给你说吧,2018年全球表现最好的股市是委内瑞拉,股票指数涨了100多倍,是全球涨得最多的股市——对比我们大A股,羡慕不?嫉妒不?想不想去买啊?

我赌你肯定不会去买!

因为,2018年全年,委内瑞拉的通货膨胀率高达1万倍,把股市的涨幅折算到美元上来,委内瑞拉的股市在2018年其实暴跌了95%,是全球表现最差的股市!

本来是全球表现最差的股市,当计价标准改变一下,立即就成为全球表现最好的股市,数字的魔力可真够魔幻的。

1970年到现在,房子的计价标准有木有改变呢?

下面是全球货币体系的核心——美元不同年份的货币发行量的对比。

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数据来源于美联储,图表为本人所做

1970年之前,因为受到金本位的约束,美元的发行数量增长并不快。但最近半个世纪里,美元发行如同脱缰野马,几乎以每10年翻一番的速度狂飙。

你认为,1970年1美元的价值和现在1美元的价值,有没有改变呢?

听说过馒头与房价的故事么?

假定社会只有馒头和房子两样商品,馒头是必需品,房子是财富储藏品,10万个馒头,10座房子,社会上有20万元货币用于交易,馒头1元钱1个,房子1万元一座,现钱现货,钱货两清。

10年后,社会增加了180万元的货币,货币总量变成200万元,但依然是10万个馒头,10座房子。

馒头这样的生活必需品不能够长久保存,而且政府还对其价格进行严格管控(因为涨价太多会影响社会稳定),人们只能把钱投入到房子上,于是,馒头缓慢地从1元涨到2元,而房子,则会从1万元一座,上涨至18万元一座。

算下来,在馒头涨了1倍的情况下,房价需要上涨17倍才能让货币与商品交易相匹配。

这就是1971年以来全球各国房价的故事。

我想起来那个关于投资的段子——

三个人坐电梯从1 楼到10楼,一个人原地跑步,一个在做俯卧撑,一个用头撞墙。他们都到了10楼,有媒体采访他们,你们是如何到10楼的?一个说,我是跑步上来的;一个说,我是做俯卧撑上来的;一个说,我是用头撞墙上来的。

从房价的角度来看,电梯是什么?

电梯就是世界货币体系的变革,是人类关于财富计价基准的变幻。

这并非是我个人的看法。

耶鲁大学经济学教授罗伯特-席勒,以其《非理性繁荣》一书的思想荣获诺贝尔经济学奖。在这本书中,席勒详细研究过世界各国的房价,结果发现,剔除通货膨胀因素,直到日本在1985年吹起房地产泡沫之前,除一些特殊原因所导致个别城市房价阶段性上涨之外,人类经济史上从未出现过全局性的房地产价格上涨。

比方说,席勒统计的美国1890-2019年130年的真实房价指数,是下面这个样子。在2000年以前的110年间,美国的房价涨涨跌跌,但扣除通胀之后房价指数整体上基本持平。

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数据及图表来源:

举国性的房地产泡沫,1985年在日本出现,后来蔓延到北欧和东亚、东南亚,然后再到西欧,再到美国,再到中国,完成了全世界的扩张。如果剔除真实通胀,真正的全球性房地产价格上涨,只是21世纪才出现的全新现象。

问题来了——

第一,为什么以前从未出现过全局性的房地产泡沫?

第二,为什么21世纪以来会出现全球性的房地产泡沫?

房价,不再是房价

1944年,美国主导下建立起被称为“布雷顿森林体系”的世界货币金融体系。

1)美元和黄金固定比价,1盎司黄金=35美元,美元等同于黄金;

2)美国承担兑换黄金义务,其他国家政府或央行,随时可依据35美元/盎司的价格向美国财政部兑换黄金;

3)其他国家货币都明确含金量,然后和美元确定比价,依赖于美元储备发行货币;

4)设立国际货币基金组织和国际复兴开发银行来管理和协调各国的汇率及货币,维持金融体系的稳定。

因为各国货币都以美元为基础而发行,而美元又挂钩黄金——所以,某种程度上说,1971年之前,整个人类的货币都是以黄金为锚的,有多少黄金,才能印多少钱。

至于全球黄金产量嘛,每年就增加那么一点点,这个速度基本与人类实物财富的增加相匹配。普通人只要通过努力工作和诚实劳动挣钱,不用管什么货币贬值和财富缩水的问题,普通人也丝毫没有必要学习什么投资理财之类的花样,更不需要了解无数复杂晦涩的金融知识。

图表来源:格物资本

至于房子,这个时候只是一种生活必需品,绝大多数人购买房子也是为了居住,不会有人去想着什么保值增值,更不会想着炒房发财……

这样一来,怎么可能会出现全球范围内的房价上涨?

然而,1971年8月15日,美国政府宣布放弃美元兑换黄金的义务,布雷顿森林体系崩溃,人类一下子进入纯度100%的纯信用纸币时代。

哪个政府不喜欢使劲儿印钞、给自己增加无上的权力呢?

1960年底,美元基础货币仅有419亿美元,广义货币为2982亿美元;

1970年底,美元基础货币有663亿美元,广义货币有6265亿美元;

1980年底,美元基础货币就暴增至1445亿美元,广义货币则暴涨至1.6万亿美元。

没有黄金的约束,美国印钞速度比过去10年快了一倍,而绝大多数其他国家的货币,依然习惯性地沿用挂钩美元的方式,这意味着全球的货币供应扩张基本与美元的扩张一致——直到现在,这一模式也没有根本性的改变。

因为货币失去了价值标准,人们涌向高流动性的黄金和大宗商品(股市则由于国债收益率飙升而暴跌),由此导致1970-1980年黄金暴涨、原油暴涨,物价飙升,经济陷入滞胀……

要解决滞胀问题,最核心的方法,就是要找到“蓄水池”来容纳新印刷的美元洪流。

一开始,美国想到充当“蓄水池”的可以是原油,让中东产油国使用美元结算,凡是需要原油的国家都必须存储大量美元,从而保证美元的国际需求,让美元依然能够牢牢地充当世界货币一哥。

然而,这个方法存在着很大的弊端——原油关系着现代工业社会的方方面面,而靠原油涨价吸纳美元,不仅不能解决民众痛恨的通胀问题,甚至是加剧通货膨胀,副作用太大了。

还有一种“几乎没有副作用”的方式——金融创新,就是大力发展金融市场。

于是,1971年-1986年,就成为美国迄今为止最重要的金融创新时期。

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“创新”的核心,是资产证券化,只要是能产生现金流的东西,都尽量将其变成标准化投资品种。然后,大家拿着美元,就可以在美国金融市场这个池子里投了。只要大部分的美元都在这个池子里流转,没有更多的美元溢出到外部,美国乃至全世界以美元计价的基本商品和服务,就不会涨得很离谱,老百姓也会觉得很满意……

从1985年开始,这些“金融创新”的成果在美国得到了普遍应用,不断开发新的证券品种,然后水池就变得越来越大、越来越大,就能容纳越来越多的美元。

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